De huizenmarkt zit flink in de lift. Daardoor is het aanbod van te koop staande woningen in grote delen van de Randstad en in steden als Eindhoven en Groningen flink gedaald. En de huizenprijzen zijn daar flink gestegen. Ook in Fryslân beginnen de huizenprijzen te stijgen en wordt het aanbod in rap tempo schaarser. Met deze ontwikkelingen krijg ik steeds vaker de vraag of de huizenmarkt langzamerhand weer overspannen wordt.
Om deze vraag te kunnen beantwoorden gebruik ik een aantal vergelijkingscijfers van macro-econoom Mathijs Bouman. Hij vergelijkt cijfers uit 2008 – het topjaar voor de crisis – en cijfers uit 2016. In 2008 werden er minder dan 200.000 huizen verkocht, in 2016 zijn dat 220.000. Het aantal verkochte huizen ligt dus hoger, maar de prijs is lager. De gemiddelde prijs van een woning is in 2016 11 procent lager dan in 2008. Gecorrigeerd voor inflatie is het zelfs 19 procent lager.
In 2008 was de totale uitstaande hypotheekschuld 586 miljard euro. In 2016 is dat gestegen naar 665 miljard euro. We hebben in Nederland dus een hogere hypotheekschuld, maar daar staan veel lagere lasten tegenover. Voor een hypotheeklening met een looptijd van vijf tot tien jaar betaalde je in 2008 5,8 procent rente, in 2016 is dat ‘slechts’ 2,3 procent. In 2008 besteden we 45 procent van ons inkomen aan wonen, in 2016 is dat gedaald naar 33 procent.
De vergelijkingscijfers laten zien dat de markt echt niet overspannen is. Politieke maatregelen van de overheid zorgen er hoogstwaarschijnlijk voor dat dit ook niet gaat gebeuren. Voor de crisis kon iemand zes- tot achtmaal zijn jaarsalaris lenen, nu is dat maximaal 4,5 maal het jaarinkomen. Voor de crisis kon je 110 tot 120 procent van de aanschafprijs van de woning als hypotheek krijgen. In 2017 is dat 101 procent en per 1 januari 2018 wordt dat 100 procent. Voor de crisis kon je een volledig aflossingsvrije hypotheek afsluiten, nu moet de consument vanaf dag één beginnen met aflossen.
Het ontstaan van een mogelijke zeepbel is afhankelijk van vele factoren; inflatie, rente, leencapaciteit, inkomen, huizenprijzen, et cetera. De leencapaciteit is door de overheidsmaatregelen aan banden gelegd. Hierdoor zullen de huizenprijzen niet exorbitant stijgen, immers consumenten zullen het niet meer gefinancierd krijgen. Door de maatregelen van de Europese Centrale Bank (ECB) zal de rente in 2017 zeker laag blijven, maar ook voor de jaren daarna wordt geen sterke rentestijging verwacht.
Alles overziend is de huizenmarkt niet overspannen, en is de kans op een zeepbel in de toekomst uiterst gering.